ارزیابی پروژه‌های مسکونی با استفاده از اختیار واقعی تاخیر

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 گروه مالی و بیمه، دانشکده مدیریت، دانشگاه تهران، تهران، ایران

2 گروه ریاضی، دانشگاه تحصیلات تکمیلی علوم پایه زنجان، زنجان، ایران

3 گروه مالی و بیمه، دانشکده مدیریت دانشگاه تهران، تهران، ایران

چکیده

صنعت املاک و مستغلات در کشور با ویژگی‌هایی از قبیل نقدشوندگی پایین و غیرقابل بازگشت بودن سرمایه‌گذاری انجام شده مشخص می‌باشد. صنعت ساختمان، یکی از صنایع موثر در اشتغال کشور بوده و تولیدات آن (واحدهای مسکونی) وزن قابل توجهی از پرتفوی دارایی‌های خانوارها را به خود اختصاص می‌دهند. این صنعت دارای سیکل‌های رونق و رکود فراوان می‌باشد. این چرخه‌ها منجر می‌گردد تا سرمایه‌گذاران در زمان رکود، نسبت به تعویق شروع ساخت و ساز اقدام نمایند. مدل‌های متعارف ارزیابی اقتصادی پروژه‌ها از قبیل خالص ارزش فعلی، مبتنی بر فرض ثبات در شرایط و پیش‌بینی‌ها می‌باشد و انعطاف‌پذیری مدیران در امر تصمیم گیری را نادیده می‌گیرند. در این پژوهش برای رفع نواقص مدل‌های متعارف، از اختیار واقعی جهت سنجش پروژه‌های مسکونی با استفاده از دو مدل بلک-شولز و درخت دو جمله‌ای استفاده شده است. این روش انعطاف‌پذیری مدیران را در نظر گرفته و زمان بهینه سرمایه‌گذاری براساس مسیرهای متفاوت را ارائه خواهند کرد. نتایج پژوهش حاکی از بالابودن ارزش طرح‌های سرمایه‌گذاری در اثر تاخیر در شروع ساخت و ساز می‌باشد. براساس مدل زمان بهینه سرمایه‌گذاری معرفی شده توسط مک دونالد و سیگل، زمان بهینه برای شروع پروژه ارائه شده، 5/9 سال می‌باشد.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Evaluation of Residential Project With Option to Delay

نویسندگان [English]

  • Hanzaleh Fendereski 1
  • Shapour Mohammadi 1
  • Ali Foroush Bastani 2
  • Reza Raei 3
1 Department of Finance and Insurance, Faculty of management, University of Tehran, Tehran, Iran
2 Department of Mathematics, Institute for Advanced Studies in Basic Sciences of Zanjan, Zanjan, Iran
3 Department of Finance and Insurance, Faculty of Management, University of Tehran, Tehran, Iran
چکیده [English]

Real estate investment are characterized by low liquidity and irreversible cost. Real Estate industry is one of the most important industry in occupation. Moreover, its production has the biggest weight in family portfolio.These are important characteristics of real estate markets. Real estate industry has cyclical trend. In recession, investor delay their investment. Traditional capital Budgeting models such as Net Present Value are base on fix assumption and condition. They ignore management flexibility. In this paper residential Projects are evaluated with real options (option to delay) by Black-Scholes and Binomial Lattice Model.These model values managerial flexibility. Experimental results show that project Evaluation with real options outperforms the traditional models such as NPV. This paper studies the optimal timing of investment in an irreversible project where the benefits from the project and the investment cost follow continuous- time stochastic processes. According to optimal investment timing proposed by MC Donlad and Siegel, time to start this Project is 9/5 years from now.

کلیدواژه‌ها [English]

  • real estate
  • Cyclical Trend. Project Evaluation
  • Financial Option
  • Real Option
  • Option to Delay
  • Black-Scholes Model
  • Binomial Lattice Model